La valuación inmobiliaria es una de las ramas de Especialización de la Valuación.
El término inmobiliario se refiere a lo que pertenece o es relativo a las cosas inmuebles. El Código Civil Federal, en su artículo 750 clasifica a los bienes inmuebles como:
- El suelo y las construcciones adheridas a él;
- Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pendientes de los mismos árboles y plantas mientras no sean separados de ellos por cosechas o cortes regulares;
- Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido;
- Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en edificios o heredados por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo;
- Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y formando parte de ella de un modo permanente;
- Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca directa y exclusivamente, a la industria o explotación de la misma;
- Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca;
- Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño de éstos, salvo convenio en contrario;
- Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirvan para conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella;
- Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o parcialmente al ramo de ganadería; así como las bestias de trabajo indispensables en el cultivo de la finca, mientras están destinadas a ese objeto;
- Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa;
- Los derechos reales sobre inmuebles;
- Las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas.
- Respecto a la valuación, generalmente se considera lo relacionado con los terrenos y las mejoras que se les haya hecho a estos, las construcciones en sus distintos avances de obra, las instalaciones especiales, obras complementarias e instalaciones accesorias que les dan servicio al inmueble.
La valuación inmobiliaria contempla usos habitacionales, comerciales, industriales, campestres, rústicos y terrenos de uso agrícola si se valúa como terreno y mejoras, si se incluyen los frutos de la tierra es necesario la Especialidad de Valuación Agropecuaria.
Las metodologías de valuación aplicables a esta especialidad son: Método de Costos, Método de Mercado y Método por Capitalización de Rentas. De estas tres metodologías generalmente el Mercado es el que nos brinda un valor más certero del inmueble ya que considera variables que las metodologías de Costos y Capitalización no contemplan. Para efectos comerciales, siempre es recomendable realizar la metodología de Capitalización y ver el inmueble como una unidad económica productiva.
Las siguientes son algunas de la normatividades aplicables a la valuación en México:
- Normatividad de la CNVB Circular Única.
- Norma Mexicana NMX-R-081 – Servicios de Valuación.
- Ley General de Bienes Nacionales.
Internacionalmente existen:
- IVSC Comité de Normas Internacionales de Valuación
- Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP)
